ALESSANDRO ORATI | CONSULENTE DEL LAVORO | ROMA

Bonus facciate: spese d’intervento sostenute da un unico condomino


In materia di “bonus facciate”, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il singolo condomino può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell’agevolazione fiscale, a condizione che sia adottata una delibera condominiale all’unanimità che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso (Risposta 21 luglio 2021, n. 499).

Il caso sottoposto all’esame dell’Agenzia delle Entrate riguarda il riconoscimento dell’agevolazione fiscale “bonus facciate” in favore di un singolo condomino che sostiene l’intera spesa degli interventi.
Nel dettaglio il contribuente è comproprietario, insieme alla moglie, di un appartamento situato in un mini condominio composto in totale da tre unità immobiliari.
Il contribuente intende eseguire lavori di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla moglie, le spese previste per l’intervento.


La disciplina agevolativa in materia di “bonus facciate” riconosce una detrazione del 90 per cento per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici. In particolare, la detrazione spetta in relazione alle spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B.
La ratio dell’agevolazione è incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano, rivolti a conservare l’organismo edilizio, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, in conformità allo strumento urbanistico generale e ai relativi piani attuativi, favorendo altresì interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici.
Sotto il profilo soggettivo, l’agevolazione spetta a tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari. I soggetti beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo (proprietà o altro diritto reale di godimento, contratto di locazione, leasing o comodato) al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Riguardo alla misura dell’agevolazione, non è stabilito né un limite massimo di detrazione, né un limite massimo di spesa ammissibile. La detrazione, pertanto, spetta nella misura del 90 per cento calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dall’articolo 1123 del codice civile, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Ciò significa che la ripartizione delle spese condominiali può essere effettuata secondo criteri specifici stabiliti dall’assemblea dei condomini all’unanimità.
Lo stesso principio è applicabile anche per le spese relative ad interventi agevolabili che danno diritto al “bonus facciate”; pertanto, è possibile prevedere che le spese per tali interventi siano accollati interamente ad un solo condomino, mediante un assemblea dei condomini che autorizzi l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte de condomino interessato agli interventi medesimi.


Con riferimento al caso esaminato, l’Agenzia delle Entrate ha osservato che nell’ipotesi del cd. “Condominio minimo” ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 del c.c. che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Pertanto, anche per il “condominio minimo” si rendono applicali le suddette indicazioni in merito alla ripartizione delle spese condominiali, incluse quelle relative a interventi agevolabili con il “bonus facciate”.
L’Agenzia delle Entrate, peraltro, ha precisato che al fine di beneficiare dell’agevolazione per i lavori realizzati sulle parti comuni, il condominio minimo che, non avendone l’obbligo, non abbia nominato un amministratore non è tenuto a richiedere il codice fiscale. In tal caso, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettua i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
In conclusione, fermo restando i requisiti e le condizioni previsti dalla norma agevolativa, il singolo condomino (sia di un condominio ordinario che di un condominio minimo) può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell’agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all’unanimità che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso.

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